房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号

日前，**人民银行**、银**主席**在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应，表示将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为**，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时，在消费端，他强调以满足新市民需求为**，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

有不少地产业内人士认为，此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间，对未来房地产行业资金流动具有指向意义。

2023年定调更加积极

近年来，**对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。

2020~2021年，防范房地产领域的金融泡沫风险成为**发言中的关键词。房地产调控政策以缩紧为主，企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破，房地产去金融化脚步加速。

2022年起，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳。2022年3月，**表示，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上，**指出，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年，**此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心。

事实上，近几个月来，地产融资政策端力度**。自2022年11月以来，“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断，信贷、债券、股权融资**解绑。

**也多次喊话房地产，频吹暖风。2022年12月14日，**院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。12月的**经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对**需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

资金开始涌入房地产领域，其中信贷领域规模力度**。据中指研究院不**梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。

房地产随之暂时“解渴”，克而瑞研究**的数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。

不过，当下，房地产领域的投资、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示，由于地产在经济中的重要性，居民消费的**趋势、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的**走势有关，未来政策还有**打开空间。

鼓励地产、汽车等大宗商品消费

对于支持经济发展，**表示，金融政策要积极配合财政政策和社会政策，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

1月5日，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。

近期以来，除了在融资端发力，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰：一方面**首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，**二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

据**财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。

在**利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑。1月1日，房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR（**市场报价利率）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上年初分别下降15个和35个基点。

除基准利率外，1月5日，人民银行、银**发布通知，决定建立首套住房**利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房**利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房**利率下限的“9·29”新政。招联金融**研究员董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。

此外，不少城市首套房首付比例下调至两成，例如珠三角万亿城市东莞，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成，不分面积段。

在限购政策方面，2022年12月起，南京、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购。

在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。

不过，政策连续**下，目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据，开年**周（1月1日~7日）整体成交面积环比下降45.4%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3％。

企稳回暖不会太快

京东集团**经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快。

德邦证券**经济学家卢哲认为，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在**步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

与此同时，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析，从2022年金融数据看，住户**特别是住户中长期**增长乏力，是拖累人民币**增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

此外值得注意的是，在**此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展。

在发言中，**强调稳健的货币政策精准**，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长，用好普惠小微**支持工具，推动**综合融资成本。

业内人士普遍认为，民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调，对部分深陷融资困境的民营房企无疑释放积极信号。

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